O IGP-M é o índice que apresenta a evolução da economia a partir da mensuração da inflação. E é por meio dele que o setor imobiliário realiza o cálculo de seus reajustes.
A sigla IGP-M é uma das mais conhecidas do mercado das finanças, assim como o de imóveis. O Índice Geral de Preços do Mercado é familiar, em especial, aos inquilinos. Saiba do que se ele se trata e como ele impacta nos reajustes imobiliários.
O que é o IGP-M?
O IGP-M é um índice que aponta a inflação no país. Para compreendê-lo não é necessário entender muito de economia, já que este indicador aparece no dia a dia e é mensurado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (IBRE).
A saber, o índice data do fim dos anos 1940 e foi criado para mensurar a flutuação dos preços, ou seja, analisar a situação da economia do país de forma macro. Avalia os diferentes setores econômicos, como:
- educação, referente aos preços das mensalidades;
- energia, no questão das tarifas;
- seguros;
- saúde, em relação aos planos oferecidos.
O índice também é comum no mercado imobiliário, uma vez que tem referência para o valor do aluguel, seja comercial ou residencial. Ele é um norte para contratos e é por meio dele que os preços sofrem reajustes para mais ou menos.
O IGP-M é o índice que acompanha a inflação do país a partir de cálculos. Imagem de jannoon028 no FreePik
Como o IGP-M é calculado?
O cálculo do IGP-M leva em consideração três outros índices de mercado, a saber:
- IPA-M que é o Índice de Preços do Atacado;
- IPC-M, o Índice de Preços do Consumidor;
- INCC-M, Índice Nacional de Custo da Construção.
A vigência começa no dia 21 do mês anterior e termina no dia 20 do mês de referência. Isso significa, por exemplo, que o índice de janeiro do próximo ano inicia seu cálculo no dia 21 deste mês.
O cálculo feito pelo IBRE reflete a flutuação de preços durante um período de 30 dias e que, por sua vez, considera momentos diferentes. Como no exemplo dado acima, em que o fim de ano é marcado pelos gastos com o Natal e o início do ano, com as contas.
Existe no próprio site da Fundação Getúlio Vargas um modo de calcular a inflação pelo índice e a partir de então, ter uma estimativa do aumento de gastos.
Como os indicadores atuam no cálculo do IGP-M?
Cada índice visto acima compõe o cálculo de forma diferente. Os preços de todas as regiões são coletados, a fim de que o resultado seja um reflexo do panorama global do Brasil.
O IPA-M representa 60% do IGP-M e analisa a variação de preços das negociações do atacado. Também explora a movimentação do varejo. Ao todo, a observação coleta informação de 400 itens.
Já o IPC-M pesa 30% no cálculo do índice e centra sua análise a partir dos preços de bens e serviços. Isso reflete a movimentação de compra do povo, a partir da averiguação de setores como, por exemplo, a alimentação, o lazer e vestuário.
Por fim, o INCC-M colabora com 10% do cálculo e está atrelado à construção civil de forma ampla. Ou seja, leva em consideração a variação dos custos praticados nessa área, que por sua vez, incidem no preço de avaliação para compra, venda e locação.
O que é IGP-M acumulado?
O IGP-M acumulado é a média, por meios de cálculos, da situação de flutuação de preços em um determinado período. De modo comum é feito a cada 3 ou 6 meses, ou menos, um ano.
Para ilustrar, tome como exemplo as informações da própria Fundação Getúlio Vargas. Em 28 de janeiro de 2022, o cálculo observou aumento do índice em 1,82%. No entanto, o resultado corresponde à média acumulada em 12 meses.
Isso significa que de janeiro de 2021 até janeiro de 2022,o índice contou com acúmulo de quase 17%. Parece uma junção de números de difícil compreensão, no entanto, compreender o acumulado é acompanhar as variações mensais.
O IGP-M é um índice confiável para os cálculos de reajuste no setor de imóveis. Imagem de FreePik
Como o IGP-M atua no reajuste das parcelas de um imóvel?
A economia considera o IGP-M como norte para reajuste de imóvel pago de forma parcelada. Ou seja, a atualização dos preços do financiamento imobiliário dos contratos de 2023 serão reajustados referente a variação do ano de 2022.
Imagine que em 2020 você pagava uma parcela de financiamento no valor de R$ 300 por mês. Em 2021, por sua vez, com o reajuste calculado pelo IBRE de 23,14%, o valor da parcela subiu para R$ 368,42.
Assim ocorre, de forma sequente, ano a ano. No entanto, o índice nem sempre calcula superávit, apesar de nos últimos anos ser esse o resultado. Há casos de déficit e então, o valor das parcelas sofre reajuste para menos.
Como o IGP-M é utilizado em contratos de aluguel?
O IGP-M é um índice norteador pela confiança que passa. O mercado de imóveis não vive apenas de compra e venda. Na verdade, uma das fontes de movimentação é o aluguel. Para tanto, existe a Lei do Inquilino como base legal para a celebração de contratos.
Ela indica o direito do locatário reajustar o aluguel de forma anual, a partir da validade do contrato de locação. No entanto, o índice é uma segurança de mercado e não uma obrigação prevista em lei.
Há quem faça reajustes por meio do IPCA. Porém, o índice é referência para os cálculos de locação, pois atende as duas premissas básicas do mercado de imóveis, a saber:
- o índice mensal é divulgado no início de cada mês, período ideal para os reajustes;
- ao contrário do IPCA, o índice não sofre interferência do poder público.
Para tanto, o cálculo de reajuste dos aluguéis tem por base a média acumulada, de modo geral, dos últimos 12 meses. Isso faz o reajuste ser mais justo, uma vez que o índice observa a flutuação do mercado para incidir sobre os novos valores.
Como negociar o reajuste a partir do IGP-M?
Cabe ao inquilino prestar atenção, no momento da celebração do contrato, nas condições para o reajuste. No momento da renovação, por sua vez, deve ser claro em relação à sua situação financeira atual.
O IGP-M é um norte, não uma obrigação para o reajuste. Logo, o interesse do locatário ou da financiadora é acompanhar a variação de mercado, no entanto, a variação não acompanha os ganhos de uma família. É preciso haver um equilíbrio para ambos os lados.
Ao passo que é função do locatário ou da financiadora, propor um negócio que seja justo, uma vez que vale mais um imóvel alugado com valores menores do que o previsto pelo índice, do que vazio, de modo a conferir prejuízo.
A Lei do Inquilino prevê direitos e deveres, de modo a fazer com que os contratos existam dentro de um cenário econômico favorável. Mas, se ainda sim restar dúvidas, consulte um advogado para orientar o que fazer.
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